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国債格下げで変動型住宅ローンは時限爆弾と化す
2011/02/06(Sun)
国債格下げで変動型住宅ローンは時限爆弾と化す

おそらくほとんどの国民にとって一番の高額な買い物が「家」ではないでしょうか?

一戸建にしろマンションにしろたいがいは長期のローンを組んで買います。

おおむね20年から35年ぐらいでしょう。

ローンだから当然“金利”があって、その負担たるや小さくはありません。

4000万円のマンションでも実際は金利を含めた総支払い額は5000万円~場合によっては8000万円近くにもなるのです。。。。

住宅ローンの危険性などについては過去のブログでも書きましたが、

ここにきてジワリジワリと長期金利の上昇がかなり現実味を帯びてきました。

国債の格下げです。

固定金利の方はいいですが、変動金利の方は要注意です。

長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

 背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2~3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96%に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

 変動金利は、各行の短期プライムレート(短プラ)を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2%ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1%を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。

 その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。

 さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

 住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。

 つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

 ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

 メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

 実際、1990年代初めには、変動金利が8%前後にまで上昇していた局面もある。

 変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。

 しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。

 米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇(国債価格の下落)を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

 もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。


国税庁が昨年9月に発表した「民間給与実態調査統計」によると、

2009年12月末時点での民間給与所得者の平均年収は、前年から24万円減って406万円です。

調査開始以来、幅も率も最大の下落だそうです。

2009年12月末時点で消費者物価は対前年比-1.3%だったからこれを差し引くとしても、実質-4.2%もの大幅悪化です。

これだけあからさまに収入が減っているのに、

もっとも高額な買い物である住宅ローンの金利を変動で放置しているのは完全なバクチとしか思えません。

長期金利が数%上昇したら、即、家計破綻につながるからです。

変動金利が上昇してから固定金利に借り換え・・・も上記の記事にあるとおり現実には難しいと思います。

目先の支払い金利の安さで90%以上の方が変動金利を選ぶのは尋常ではありません。

赤信号みんなで渡れば怖くない・・・てなノリなんでしょうか?

私には、さながら、断崖絶壁の海に向かうレミングの群れにも見えます。

歴史を振り返れば、

大衆の経済行動がひとつのベクトルに偏在したとき、ほどなく地殻変動が起きて大衆は常に大損させられます。

ひとつの例を挙げると、生命保険があります。

そもそも生命保険が日本に普及したのは終戦後のGHQの策略でした。

GHQの最高司令官であるマッカーサーは戦後の復興を後押しすために強烈に生命保険の普及に乗り出しました。

ひとつには、

戦争未亡人が収入を得る仕事として、

そして国にとっても戦後復興費用を生命保険の保険料、掛け金で賄いたい思惑がありました。

つまり、生命保険会社が集めた保険料、掛け金で国債を買わして復興費用を調達したのです。

しかしながら、戦後の飲まず食わずの状況において「掛け捨て」である定期保険が売れるわけはなく、

苦心した保険会社が送り出したのが貯蓄性の高い「養老保険」でした。

10年や20年を満期にした「養老保険」は、

満期時に払った金額よりも多く受け取れるとの宣伝で爆発的に売れました。

世帯で加入してないところがないぐらい・・・・。

ところが、ここには大きな落とし穴がありました。

するどい方はもう気づいていると思いますが・・・・インフレの進行です。

つまり、額面上は払い込み金額よりも多くもらっているのですが、

インフレによってお金の価値が大きく下がっているために、実質的には損しているのです。

結局は国が得をして、国民は損させられたのです。。。



住宅ローンの歪な偏在は長期金利の上昇によって合成の誤謬に陥ると予想します・・・・。

合成の誤謬・・・

何かの問題解決にあたり、一人ひとりが正しいとされる行動をとったとしても、全員が同じ行動を実行した事で想定と逆に思わぬ悪い結果を招いてしまう事例などを指す。



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