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本当は怖い住宅ローン 1
2010/08/11(Wed)
本当は怖い住宅ローン 1

ほとんどの人にとっての人生で最大の買い物は家ではないでしょうか?

私なんかは家を単なるハコとしか認識していませんが、(ゆえにこだわりがない・・ww)

日本においては、家を買うこと自体が一種の通過儀礼的なものとなっている感じすらしますね。

結婚→子供作る→家を買う

すなわち、家を買ってこそ一人前だと・・・・

そしてその家を買うときには当然のようにローン・・・ですよね!?

しかも、30年とか35年とか・・・・ものすごく長期のローン。

最近では住宅金融支援機構や銀行が「返済期間が50年」の住宅ローンを提供してますが、

いくらなんでも半世紀にわたって住宅ローンって、そこまでしても買いたいと思うのでしょうか?

ローンだから当然ながら元金以外に利息が付きます。

この利息が怖いのですが、住宅ローンを組んでいる方でも支払い総額がいくらになるのかを正確に理解していない方が、案外に多いのではないでしょうか?

不況で住宅ローンが払えず、家を手放さざるを得ない人が日本でも増えている昨今ですが、

一番の理由に、無茶な返済計画があるように思います。

住宅ローンの審査のゆるさは、事業ローンの比ではなく、

ある程度の頭金があって仕事にさえついていれば誰でも借りれます。ゆえに安易な借り入れを助長するのです。

私が思うに、長期の住宅ローンを組むにあたっては、かなりの前提条件が必要に思います・・・・つまり、

勤めている会社がつぶれないで、

一度もリストラされないまま定年まで勤め上げ、

子供の進学時まできちんと年収が上がっていき、

退職金も満足のいく額が出て、

子供も無事に独立して、

家族の誰にもトラブルも起らず病気にもならず、

親が(自分が60歳くらいの時に介護費用も使わずにすんなり亡くなり)ある程度の貯金やら不動産を残してくれて・・・・

・・・・とまあ、70年代や80年代ならいざしらず、今の時世ではなかなか厳しいのではないでしょうか??

長期のローンは経済の成長期、すなわち、適度なインフレ率と適度な成長率が長期にわたって続く時代・・・

言い換えれば

給与も、買った不動産自体もどんどん値上がりする時代を前提に設定された仕組みです。

現在ののデフレ、低成長時代に成り立つ仕組みとは到底思えません。。。。

しかも、利息と言う余分なお金を払わないといけません。

これがデカイ・・・・

3000万円を金利2.475%で35年だと総返済額は約4500万円です。

1500万円も余分に支払わなければいけないのです。これはキツイです。

ボーナス払いにすると利子はもっと増えます。変動金利で利率がアップすると、さらにどーんと増えます。

1500万円もの金額を“お金を借りるために支払う”ことを平気でたくさんの方がしています。

利息である1500万円を貯めるのに、あなたの手取りでは何年かかりますか?

先に述べた前提条件がひとつ狂うだけでも想定外の出費が強いられます。

住宅ローンの正体が少し見えてきます。。。。


資産運用の観点でいえば、東京などわずかでも人口が増えつづける(もしくは人口維持)都市の好立地でないかぎり逆資産効果が出てしまいます。

すなわち所有することによって、徐々に資産が増えるのではなく、徐々に減るということです。

生活がきつくなって当然です。

不動産屋が付けている値段は“購入の段階のピーク値段”であって、住み始めたとたんに不動産の価値は下がります。

以前のブログにも書きましたが、マンションなら“新築”でなくなった時点でスグに10~20%はさがり、

このデフレと不況の世の中では10年もしたら、不動産の価値が半分になっていても不思議ではありません。

これは中古住宅でも同じです。

お金を貸す金融機関はこういうことが分かってます。

貸す瞬間だけバランスしてるけど、その後は不動産の価値は常に借金額よりも相当低いことは、もう常識です。


私は、家を購入することによって、

「自分に自信がついた」、「生きがいができた」、「家族の連帯感が生まれた」・・・・などの

個人・家族レベルの心理的なメリットは否定しません。

カメラやテレビを買ったぐらいでは得られない、“所有する喜び”が桁外れにでかいのかもしれません。

ただ、冷静になって考えれば、

家を買うという行為は、理屈度外視の通過儀礼的な神聖なものなんかではなく、

リアルに投資だということです・・・。

しかも、自分の人生(将来の見込み賃金)を担保にして借金してまでの“ガチンコ一点買い”・・・・です。

株でたとえれば、1銘柄を全財産をかけて信用買い・・・これはかなりエキサイティングです。

現物株の信用買いでは3倍のレバレッジですが、住宅ローンだと5倍以上は当たり前です。

しかも株とちがって、一度参加すればゲームからすぐに逃げれない。。。。

これほどエキサイティングな投資にもかかわらず、多くの人々が衒いもなく長期ローンを組んでまで家を買うのは、

「自分の城」としての家に理論や理屈では割り切れないもの・・・・宗教的高揚感をともなう物神崇拝があるのではないでしょうか?

経済的な損得などどうでもよく、人生の集大成としてのシンボリックなものと割り切るのであれば、

これはある種のアニミズムであり、この観点では納得がいきます。

しかし、家を不動産という資産と位置づけて見るのなら、ことは簡単ではありません。

先に断っておきますが、私は不動産すべてが悪いとも、家を買うこと自体を否定しているわけではありません。

つまり、以下の点をどれぐらい認識しているか??

案外、何にも考えないでエイヤっと家を買っている人が多いような気がするのです。。。

①不動産(家)購入は投資そのものであること

②将来の見込み賃金を担保にしていて、不確実性の度合いが大きいこと

③長期にわたり利息を生むのではなく、長期にわたり利息を支払う性質であること


私の友人でも住宅ローンで苦しんでいるものがいて、

聞けば、なんとローンの総支払い額すらまるでわかってない!!

そんな人が存外に多いのではないでしょうか??


不動産購入という投資に誤ったアプローチをすれば、たちどころに人生のベクトルは変わります。

本来、自由なはずの人生が家というハコモノに従属させられてしまいます。

これでは本末転倒です。


かつて、経済学者ハリー・マーコウィッツが分散投資の効用を数学的に証明してノーベル経済学賞を受賞しましたが、

この観点でいえば・・・・

2へつづく

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